解析金州房地产市场发展格局

解析金州房地产市场发展格局

2016年之前,金州房地产市场以”金州主城区+金州大黑山+金州东山”为主导;2017年之后,大连土地市场供求关系的区域不均衡是金州机场新区板块发展起来的催化剂,品牌开发商将拿地脚步转移至此。至2019年,金州湾国际机场获民航局正式同意,渤海大道试运行等规划利好消息是向西发展的助推剂。金州机场新区已成为金州区销售面积TOP.1,板块排名全市销售面积第8位。至2020年7月,金州机场新区依旧为金州销售面积TOP.1,板块排名全市销售面积第7位。

可见,无论在规划利好还是房地产市场表现上,金州机场新区无疑就是金州市场最亮眼的那颗星,那除了金州机场新区板块以外,还会有其他的板块崛起吗?

大连市启动新市区行政体制改革,将大连市金州区全部行政区和普兰店区部分地区作为大连市新市区。将金州区二十里堡街道、亮甲店街道整建制移交大连保税区托管,行政区划属大连市金州区。将大连市金州区三十里堡街道、石河街道,以及瓦房店市炮台街道、复州湾街道交由大连普湾新区代管。将金州区所辖的27个街道中除二十里堡、亮甲店、大窑湾、三十里堡、石河、炮台、复州湾7个街道之外的金州区12个街道,以及大连经济技术开发区代管的金州区8个街道,一并规划为金州新区。

《国务院关于同意设立大连金普新区的批复》(国函〔2014〕76号)决定,同意设立国家级新区——金普新区。金普新区位于大连市中南部,包括大连市金州区全部行政区和大连市普兰店区部分地区,总面积约2299平方公里。

正式宣布了金普新区机构设置方案及部门机构设置方案本着进一步转变政府职能,在管理体制上金普新区党工委、管委会,分别为市委、市政府的派出机构,与大连市金州区委、区政府合署办公。大连市金州区土地面积1850平方千米,户籍人口110万人,辖27个街道,和大连经济技术开发区、大连保税区、大连普湾经济区、大连金石滩5A级国家旅游度假区四个正局级功能区。

《大连市人民政府关于同意金州区部分街道行政区划调整的批复》(大政〔2019〕129号)决定,将大窑湾街道原归属于马桥子街道、海青岛街道、大孤山街道、湾里街道的辖区范围重新划归四个街道管辖,恢复原有隶属关系;撤销光明街道、中长街道,新设立光中街道,以原两个街道地域范围为新街道地域范围。 现辖25个街道。

金州区现辖25个街道,分别是拥政街道、友谊街道、光中街道、站前街道、先进街道、大魏家街道、七顶山街道、华家街道、向应街道、马桥子街道、海青岛街道、大孤山街道、董家沟街道、金石滩街道、湾里街道、亮甲店街道、登沙河街道、杏树街道、大李家街道、得胜街道、二十里堡街道、三十里堡街道、炮台街道、复州湾街道、石河街道。

本报告金州范围为六个街道:拥政街道、友谊街道、光中街道、站前街道、先进街道、大魏家街道,涵盖了金州核心城区及近郊区域。

金普新区规划了大连经济技术开发区、大连保税区、普湾经济区、大连金石滩国家旅游度假区、大连金渤海岸服务业区、大连金州经济开发区、大连国家农业科技园区七个功能园区。其中,金州范围的两个功能区包括金州范围内的金州经济开发区、金渤海岸服务业区。

1、新机场沿岸商务区以金州湾国际机场为核心进行的新区规划,起步区涵盖了金州机场新区板块、体育新城及北部板块。金州机场新区板块引起了众多品牌开发商的关注,碧桂园、招商、中梁等溢价拿地进入,在限高因素影响下,洋房为主,并首次出现叠拼。同时,新机场沿岸商务区规划实施给沉寂的金渤海岸带来转机。

新机场沿岸商务区位于大连北部金州湾滨海区,概念性总体规划面积约140平方公里,计划总投资逾千亿元。起步区规划面积17.7平方公里,规划人口。新机场沿岸商务区起步区将建设空港产业区、商务商业区、滨河休闲区、商住综合区、生态居住区等五大区域,发展集商业、金融、酒店、居住、空港产业、文化娱乐、旅游休闲等功能于一体的生态型国际商务区。

2、渤海大道预计在2020年底试运行,届时自机场新区到达大连北部仅需15分钟左右,将较大程度缩小金州与主城区的时间距离,有利于主城区购房者的导入。

渤海大道是一条连接瓦房店市、金州和甘井子区的交通大动脉。渤海大道起始于瓦房店市李官镇,途经金州,终点在甘井子区后盐村,全长140公里。现在渤海大道的工程只剩下五爪山的开山工程,如果能顺利进行,渤海大道一期工程能在2020年内完工。

近五年土地成交的区域包括金州主城区、金州北部板块、金州机场新区。其中近三年土地成交均位于金州机场新区板块。金州机场新区板块品牌开发商争先进入,并存在溢价成交,楼面地价在2500元/㎡左右。

2018-2019年销售量处于高位,价格走高,机场新区板块为主力增长点。

2017年新增供应量大增,主要来自机场新区板块。由于入市时间较晚、价格较高,加之区域价值并未得到购房者认可,机场新区板块销售量较低,区域销售量并未有明显起色。价格在产品结构的变化下提高(洋房、叠拼产品市场份额增大)。

2018-2019年在金州主城区、机场新区两个主力板块带动下,金州区市场呈现量价齐升的态势。其中楼面地价的提高也起到了一定的助推作用。

机场新区板块:2017年品牌开发商大举进入,2018年板块认可度提高、主城区购房者进入,板块销售量有所增长。2019年主城区板块万科、保利项目售罄,改善客户继续外溢至机场新区板块;同时该板块在渤海大道等利好影响下,吸引甘北购房者进入。综上使得板块销售量翻倍增长,成为金州主力板块,市场份额为34%。

金州主城区:随着万科、保利项目售罄,板块热销项目减少,目前在售以佳兆业悦璟为主。

金州东山板块:在售项目以金润花园及组团产品为主,销售量增量约1万平/年。

金州大黑山板块:多年以鸿玮澜山为主导,恒大雅苑的入市使得销售量大幅增长。

金渤海岸板块:以世茂御龙海湾板块为主导,随着项目销售情况的好转,板块销售量逐年走高,近三年增量2万平/年。

目前金州房地产市场共有17个项目在售,主力分布在金州机场新区、金州北部板块及金州东山板块。金州区城区板块在售项目减少。

金州价格等高线以金州主城区、金州大黑山板块价格为最高点;主城板块核心区空心化,价格处于低等级。机场新区板块、金州东山板块为9000-10000元/㎡价格梯度。金渤海岸、金州北部较为成熟区域位于8000-9000元/㎡的价格梯度。

机场新区板块存量较高,但去化周期短,1.5年左右;金州北部板块货量较为充足;东山板块存量集中在自然天城、观山悦等项目。金渤海岸、金州大黑山板块的去化周期的存量及去化周期均处于低水平。

未来金州房地产市场格局将如何变化,将从交通、产业、客户流动性、土地潜在供应量、商品住宅潜在供应量五个方面进行判断。

交通利好:区域内包括1条快速路(已建好未通车)、1条地铁线条地铁线路,通过轨道交通缩短通勤时间,拉进与大连主城区的距离。

2020年5月28日,金州产业新园项目云签约仪式在金普新区管委会举行,7大上市公司携总投资406亿元的7大项目进驻。产业新区的打造将很大程度的提高区域价值,形成北部新热点。

金州产业新园项目坐落于金州古城北部的九里村和红塔村、永安大街与夏金线交汇处,规划总建设用地4.997平方公里。项目得到碧桂园、保利、新城控股、金地、阳光城、金科、雅居乐7大上市公司的积极支持和响应。此次进驻金州产业新园的7大上市公司,总市值达6184亿元,将在产业新园打造金普新区·碧桂园·九里青山智慧城项目、保利·大连智慧文化城项目、新城控股吾悦九里项目、金地大连·生命健康产业园项目、金州阳光小镇项目、金科·大连健康科技城项目、雅居乐(大连)冠军小镇7大项目

项目将以金州古城的“传承”与“再造”为核心方向,以特色运动主体产业区、创意文化商业街区、高端写字楼与总部经济为主导,配套高端居住区和金牌教育园区,辅助于便捷的交通条件,形成新基建项目集聚的产业新园。

金州客户为内生型,在交通配套等级提升、区域高等级规划逐渐实施,对周边区域的吸引力增大。另外区域对周边街道、乡镇、瓦房店、普兰店以及大连甘北的吸附力在逐渐增强。

进入金州的客群主要包括周边街道乡镇客户、开发区客户、大连市客户,这些客户流入的板块如下:

· 周边街道乡镇客户进入范围:金州北部、金州东山、金州大黑山、金州新城区板块;

此外区域内的改善客户主要集中在金州主城区板块,其外溢板块主要有:金州机场新区、金州东山、金州大黑山。

金州区供应主力集中在金州北部板块、金州机场新区板块,金渤海岸、金州主城区板块无供应计划。

从2020年金州新区土地供应计划看,金州新区的供应重点在开发区。金州土地供应5宗,总供应用地77.68万㎡,供应主力集以金州北部板块、金州机场新区板块(仅1宗)为主,均在30-42万㎡以上。

潜在供应项目较多的是金渤海岸、金州大黑山板块,北部板块在未来2-3年内或将进入开发高峰期。

根据以上因素的综合分析,未来1-2年金州各板块中,金州机场新区、金州北部板块将是金州市场主力,金渤海岸、金州主城区将成为次主力区域。

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